Entreprise

Hvad enten du er bygherre, håndværkervirksomhed eller entreprenør, er det en god idé at sikre dig ved indgåelse af en kontrakt, inden byggeriet starter. Vi rådgiver i alle faser, fra inden kontraktindgåelse, under forløbet samt, hvis der skulle opstå konflikter.

Der er mange regler at forholde sig til i entrepriseretten, og de er forskellige alt afhængigt af, om der er tale om en privat-, offentlig- eller forbrugerentreprise. Entrepriseretten tager udgangspunkt i de standardiserede aftalevilkår i AB-systemet, og vi anbefaler, at man i entreprisekontrakten også bliver enige om, hvilket AB-regelsæt man skal tage udgangspunkt i. Eksempelvis er AB Forbruger tilrådeligt, hvis bygherre er en privat forbruger og AB18, hvis der er tale om almindelige regler for entreprise mellem entreprenør og bygherre.

AB-systemet er omfattende og består ikke af love men af frivillige regelsæt, som kun er gældende, når de vedtages mellem bygherre og entreprenør. I grove træk er de mest almindeligt benyttede, som følger:

AB – Almindelige Betingelser
AB 18 – Almindelige betingelser ved almindelig entreprise
ABR 18 – Betingelser ved indgåelse af aftale mellem bygherre eller entreprise og en rådgiver
ABT 18 – Betingelser mellem bygherre og entreprise ved totalentrepriser
AB Forbruger – Almindelige betingelser mellem bygherre og entreprenør, når bygherre er forbruger
De fulde tekster til regelsættene kan findes andetsteds, eller vi kan formidle dem til dig. Vær opmærksom på, at AB-systemet er frivilligt, men hjælper begge parter med at komme helskindet igennem en potentiel konflikt i forløbet med byggeriet.

Alle AB-regelsæt kan tilpasses den enkelte situation, så det passer til de givne vilkår. For ikke at fare vild i regler og undtagelser, anbefaler vi, at du har en advokat med på sidelinjen, når du indgår en entreprisekontrakt. Vi foretager både udarbejdelse af entreprisekontrakter og gennemgang af kontrakter inden underskrift.

Rådgivning vedr. mangler

Oplever du fejl eller mangler ved et byggeri eller et stykke arbejde, du har fået udført, skal du være opmærksom på, at det ikke er alle fejl eller mangler, der ryger ind under kategorien ”retlig relevant mangel”. Altså en mangel, som det er muligt at af- eller bevise og derved afgøre, hvorvidt der faktisk er tale om en fejl eller mangel, eller om der er tale om eksempelvis forskellige forventninger til arbejdet.
En ”retlig relevant mangel” kan indebære, at en ejendom ikke er, som man ville kunne forvente, at der foreligger en aftale mellem parterne, eller at køber var opmærksom på manglen på købstidspunktet. Det kan eksempelvis handle om arbejde, der ikke er blevet udført korrekt eller helt eller delvist mangler, eller der kan være fejl, som først konstateres efter overlevering og ibrugtagning.

Når man skal vurdere en eventuel mangel, vil man først se på aftalegrundlaget – altså de aftaler, der er lavet mellem bygherre og entreprenør eller håndværker. Derfor er det vigtigt at have disse aftaler på skrift, allerhelst i form af en entreprisekontrakt med angivelse af, hvilket AB regelsæt parterne har valgt at følge.

Man vil også, i en vurdering, se på, om arbejdet er udført fagmæssigt korrekt og i overensstemmelse med de gældende byggetekniske forskrifter på det givne tidspunkt.
En nedskrevet aftale eller kontrakt er også vigtig i forhold til at afgøre, hvorvidt der er tale om en fejl eller mangel, eller om parternes kommunikation har været uklar, og der derfor er tale om misforståelser eller forkerte forventninger. I så fald er det selvklart bedst for begge parter at have skrevet så meget som muligt ned, så der er mindst mulig risiko for misforståelser.

Det giver sig selv, at der ikke er tale om fejl eller mangler, hvis du selv har været skyld i forholdet. Eksempelvis grundet manglende eller fejlagtig vedligehold eller brug eller på grund af din insisteren på andre materialer, end dem håndværkeren ville have valgt, med deraf opståede fejl.

I vores rådgivning vedrørende mangler og fejl vil det være afgørende, om der er tale om mindre eller væsentlige fejl og mangler. Vurderingen heraf vil være afgørende i forhold til sagens forløb og udfald. Der er tale om væsentlige mangler, hvis arbejdet eksempelvis ikke har den tiltænkte funktion eller, der er så mange små fejl, at der tilsammen er tale om en væsentlig fejl.
Når der er konstateret fejl eller mangler ved et arbejde, kan der være tale om flere forskellige løsningsmuligheder. Hvilken der bliver valgt er i høj grad op til parterne, hvis de formår at blive enige om dette. Hvis der opnås enighed om manglen, påhviler det håndværkeren eller entreprenøren at afhjælpe manglen.

Dette kan gøres på forskellig vis. Der kan blive tale om, at håndværkeren eller entreprenøren udbedrer manglen. Dette skal gøres uden merbetaling og inden for en rimelig tidsperiode. Hvis ikke der er indgået aftale om et AB regelsæt mellem parterne, er det forældelsesfristen på 10 år, der – ifølge forældelsesloven – gælder som tidsfrist for, hvor længe en håndværker hæfter for en fejl. Jo længere tid der går, jo sværere bliver det naturligvis for bygherre, som er ansvarlig for at bevise fejlen, at bevise, at der er tale om en fejl, som håndværkeren bør hæfte for.

Der kan også indgås aftale om en erstatning for manglen. Denne kan eksempelvis ske som et afslag i entreprisesummen.

Hvis parterne ikke kan blive enige om, at der er fejl og mangler ved arbejdet, er der tale om en tvist. Denne kan de føre for Voldgiftnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed, som vil udføre et syn og skøn.

Syn og skøn

Syn og skøn udføres af en uvildig fag-sagkyndig, og der er derfor tale om en teknisk redegørelse for forholdene. Skønserklæringen vil ikke afgøre, hvorvidt der er tale om en fejl eller mangel, men vil ligge til grund for den juridiske vurdering af spørgsmålet. Et syn og skøn vil ofte være helt afgørende i entrepriseretlige sager og vil ofte danne grundlag for, at der kan indgås forlig mellem parterne.
Er forlig ikke en mulighed, kan syn og skøn-erklæringen indbringes for Voldgiftnævnet og danne udgangspunkt for en afgørelse herfra. Vær opmærksom på, at en voldgiftafgørelse er bindende for begge parter, som forpligter sig på at følge afgørelsen uanset udfaldet.

Hos Rieck Advokater rådgiver vi både bygherre, entreprenør og håndværkere.