Fejl og mangler

Fejl og mangler

Fejl og mangler dækker over mange forskellige forhold, som har det til fælles, at der ikke er overensstemmelse mellem købers forventning og det faktiske produkt, køber får. Det kan eksempelvis dreje sig om, at et stykke håndværkerarbejde ikke er udført ordentligt, eller at man har købt et produkt, for eksempel et hus, som viser sig at have skjulte fejl og mangler. Altså forhold, som forringer en bolig mere end man, som køber med rimelighed, må forvente og acceptere.

Det er afgørende for en sags forløb, om der er tale om mindre eller væsentlige mangler. Dette beror på en konkret vurdering i den enkelte sag, men eksempelvis kan summen af mange mindre mangler godt tolkes som en væsentlig mangel, hvis de tilsammen forringer eksempelvis huset uacceptabelt meget.

Det er også afgørende, om der er tale om en retlig relevant mangel. Det vil sige, om der er tale om en mangel i juridisk forstand, som kan forfølges ad rettes vej om nødvendigt. Her er det afgørende at se på aftalegrundlaget for handlen, om sælgeren har afgivet garantier, eller om sælger har misligholdt sin loyale oplysningspligt, eller om køberen burde have set manglen ved huseftersynet.

Erstatning

Ved fejl og mangler ved ejendomskøb er det vigtigt at skelne mellem, om handlen var omfattet af Lov om Forbrugerbeskyttelse (Huseftersynsordningen) eller ej. Ved brug af Huseftersynsordningen skal sælger, før salget, have oplyst køber om alle relevante forhold i salgsmaterialet. Det vil sige, at der skal fremlægges en tilstandsrapport, el-installationsrapport, og sælger skal tilbyde køber at dele en ejerskifteforsikring. Ved at gøre dette kan sælger holdes ansvarsfri ved eventuelle fejl og mangler. Dette gælder dog ikke, hvis sælger har afgivet garantier til køber eller har handlet svigagtigt.

Sælger er underlagt ”sælgers loyale oplysningspligt”, som blandt andet betyder, at sælger har pligt til at oplyse om alle forhold ved ejendommen, som kan have betydning for købers beslutning om at købe. Dette gælder også eventuelle skavanker og ulemper ved ejendommen.

Hvis ikke salget er omfattet af Huseftersynsordningen, hæfter sælger for alle skjulte fejl og mangler i 10 år efter købstidspunktet. Dette gælder eksempelvis ejerlejligheder, hvor man sjældent laver tilstandsrapporter. Hvis der opdages fejl og mangler, som sælger er ansvarlig for, kan sælger ifalde ansvar på to måder. Der kan blive udbetalt erstatning til køber, eller der kan blive givet at forholdsmæssigt afslag.

Der kan blive tale om erstatning, hvor sælger er ansvarlige for at betale de udgifter, der måtte være ved at udbedre skaden. Dette sker eksempelvis, hvis sælger har været bekendt med manglen inden købstidspunktet og misligholdt sin loyale oplysningspligt ved ikke at oplyse om manglen. Sælger kan også være erstatningsansvarlig, hvis han har afgivet garantier i forhold til købet, som viser sig ikke at være gældende.

Det påfalder køber at bevise, at sælger har tilsidesat sin loyale oplysningspligt og, at sælger kendte til manglen inden købet. Derudover skal manglen være større end bagatelgrænsen på ca. 5000 kr. Udgifter til mangler under 5000 kr. skal køber selv afholde.

Køber har undersøgelsespligt, i forhold til boligkøbet. Det er købers pligt at efterse ejendommen for fejl og mangler før et køb. Derfor kan det være en fordel at have en byggesagkyndig til at foretage et eftersyn af bygningen før købet, så eventuelle synlige fejl og mangler opdages. Vær ekstra opmærksom, hvis der har været foretaget gør-det-selv løsninger i ejendommen. Disse skal være godkendte og lovlige. Købers undersøgelsespligt har dog sjældent afgørende betydning i forhold til en afgørelse af en mangelsag.

Vær opmærksom på, at Huseftersynsordningen ikke gælder ved køb af ejerlejligheder eller andelsboliger. Det er ofte for omkostningstungt at få udarbejdet en tilsyns- og el-installationsrapport for hele bygningen.

Forholdsmæssigt afslag

Hvis der er tale om væsentlige fejl og mangler, som først opdages efter købet, og der ikke er benyttet Huseftersynsordningen, kan der blive tale om, at sælger skal give et forholdsmæssigt afslag i købssummen.

En væsentlig mangel defineres som udgangspunkt som en mangel, der medfører en konkret værdiforringelse af ejendommen. Hvis ejendommens funktion er forringet, eller der er forhold i ejendommen, som gør den ulovlig, og som vil medføre myndighedspåbud, vil en væsentlig fejl som hovedregel skulle udgøre ca. 3-5 % af købesummen. Ved andre slags mangler er grænsen sat lidt højere, til ca. 8-10 % af købesummen, men det beror på den enkelte, konkrete sag, hvad der anses for væsentlige mangler.

Hvis køber søger om forholdsmæssigt afslag på baggrund af fejl og mangler, er det ikke købers ansvar at føre bevis for, at sælger kendte til manglen inden købet. Det gør det lettere for køber at bevise. Faktisk er det ikke et krav, at sælger kendte eller burde have kendt til manglen inden købet. Det er objektivt sælgers ansvar, når mangler når op i den størrelsesorden, at der skal gives et forholdsmæssigt afslag.

Et forholdsmæssigt afslag kan enten gives ved, at sælger giver et kontant afslag i købesummen eller, at sælger afholder udgiften til udbedring af manglen.

Hvis ejendommen er dækket af huseftersynsordningen, og der foreligger en tilstandsrapport, kan sælger alligevel godt holdes ansvarlig for forhold på grunden. Tilstandsrapporten gælder kun bygningerne på grunden. Hvis der eksempelvis er forurenet jord eller andet ulovligt eller uhensigtsmæssigt på grunden udenfor bygningerne, er det sælgers ansvar at udbedre forholdene.

Det er også sælgers ansvar, hvis der er forhold ved grunden, som ikke stemmer overens med eventuelle servitutter. Dette bør køber dog have opdaget inden købet ved gennemgang af tinglysningsbladet og servitutter på grunden og ejendommen.

Sælger kan ikke holdes ansvarlig for stikledninger og kloak, der leder væk fra huset.

Husk at ved køb af ejerlejligheder overstiger udgiften til en tilstandsrapport ofte behovet, så der bliver sjældent lavet en sådan, når der handles ejerlejligheder. Andelsboliger er ikke omfattet af Huseftersynsordningen. Derfor vil det være fornuftigt selv at sørge for et grundigt eftersyn af lejligheden eller boligen inden køb. Optimalt set skal synet foretages af en bygningssagkyndig eller af en erfaren håndværker, som ved hvilke forhold der skal kigges efter.

Vær i forbindelse med lejligheder opmærksom på, også at besigtige bygningen grundigt, idet lejlighedsejerne er ansvarlige for vedligehold og reparationer af bygningen, og derfor kan der potentielt opstå store ekstraudgifter ved en dårligt vedligeholdt bygning.

Tvistløsning

Hvis køber og sælger er uenige om en mangels eksistens og størrelse, og hvem der måtte have ansvaret for at udbedre den, er der tale om en tvist, og det kan blive nødvendigt med tvistløsning. I løsningen af en tvist vil parterne kunne antage en advokat, som kan fungere som mediator i en forligsforhandling, for på den måde at forsøge at undgå, at sagen skal tages op i retten. Mediatoren vil fungere som neutral mødeleder og sørge for struktur i dialogen således, at det bliver lettere at nå frem til et forlig i sagen.

Der er også mulighed for, at begge parter antager hver sin advokat, som kan føre forhandlingen for de involverede parter, som på den måde undgår at møde hinanden, hvis dette er uhensigtsmæssigt. I så tilfælde vil advokaterne også klare al korrespondance med modparten.

Som en del af forligsforhandlingen kan det blive nødvendigt at få foretaget et uvildigt syn og skøn af den påståede mangel eller manglen på samme. Dette kaldes isoleret bevisoptagelse og foretages af en uvildig sagkyndig, som efter besigtigelse giver sin vurdering af sagen på baggrund af objektive og tekniske observationer af de faktiske omstændigheder.

På baggrund af dette syn og skøn, vil parterne som regel kunne indgå forlig, og det vil være muligt at undgå en retssag. Er det dog ikke tilfældet, og er parterne stadig uenige og ude af stand til at godtage syn og skøn vurderingen, vil det være nødvendigt at tage sagen til domstolen, hvor en afgørelse vil blive afsagt.

Denne løsning er selvsagt omkostningstung og langvarig. Der kan gå op til over et år, før sagen kommer for retten og bliver afgjort, og der vil være udgifter til blandt andet egen advokat, syn og skøn og omkostningerne i forbindelse med retssagen. Det kan derfor bedst betale sig for alle parter at undgå, at sagen skal tages for retten.

Er det imidlertid ikke muligt at undgå, kan det være en god idé at undersøge, om man har en retshjælpsforsikring knyttet til sin indboforsikring. Det vil der typisk være, hvis man som forbruger har købt eller solgt en ejendom. Hvis du kan søge om retshjælp, vil denne forsikring typisk dække udgifterne til retssag og advokat. Retshjælpsforsikringen vil dog ofte kun dække omkostningerne op til et maksimum, og der vil være en selvrisiko, som typisk ligger på 10 % af udgifterne.

Vil du høre mere?

Lars Rieck Sørensen

Advokat (L)
T: +45 53 53 09 08
D: +45 31 68 12 13

Jonas Quaade

Advokatfuldmægtig
T: +45 53 53 09 08
D: +45 31 24 63 94

Hassan Ali Younas

Jurist
T: 53 53 09 08
D: 22 59 83 78

Hold dig opdateret