Familieoverdragelse

Står du med fast ejendom, som du gerne vil sælge til dit barn og dermed lave en såkaldt familieoverdragelse, skal du være sikker på, at du undersøger området grundigt eller får god vejledning i, hvordan du bør gå frem.

Der er i løbet af de seneste år sket en udvikling i den såkaldte 15 % regel, hvormed det var muligt at sælge din faste ejendom til et nærtstående familiemedlem for 15 % mere eller mindre end den offentlige ejendomsvurdering. Dette kunne for nogen være en indbringende forretning.

I løbet af 2020-2022 bliver der imidlertid foretaget nye, mere realistiske, ejendomsvurderinger, og samtidig er det nu kun muligt at sælge til nære familiemedlemmer for plus eller minus 20 % af den offentlige vurdering. Dette bliver gjort på baggrund af den store difference, der ses mellem de gamle ejendomsvurderinger og den faktiske handelspris på markedet.

En familieoverdragelse, altså et salg fra et nært familiemedlem til et andet, skal i princippet ske som ethvert andet boligsalg. Selvfølgelig uden markedsføring og forhandling om prisen. Alle de relevante dokumenter skal dog indhentes, og banken skal naturligvis ind over, for at salget kan komme i stand.

Det er en god idé at få en boligadvokat til at foretage overdragelsen, så alle dokumenter, krav og forpligtelser bliver overholdt på trods af, at man ikke har en ejendomsmægler til at klare sagen for en. Selvom der er tale om nær familie, kan det alligevel godt betale sig at behandle overdragelsen som et reelt salg således, at skulle der senere hen opstå uenigheder i familien, kan der ikke røres ved forholdende omkring den overdragne bolig.

Skilsmisse

For det tilfælde at familieoverdragelsen skyldes en skilsmisse, er proceduren en anden end ved familieoverdragelse mellem nære familiemedlemmer.

Først skal skilsmissen i stand. Er begge parter enige om at søge skilsmisse, kan de blive skilt med det samme, men oftest ser man, at parterne bliver separerede i seks måneder, inden skilsmissen kan søges og derved træde i kraft. Man kan blive separeret, hvis den ene part ikke er enig i skilsmissen, eller hvis man er enige om at starte med en separation. Separationen skal ses som en prøveperiode, hvor man undersøger, hvordan det er at være ude af ægteskabet. Separationen kan afbrydes ved, at parterne eksempelvis finder sammen igen og flytter ind sammen. Det er nemlig et krav for separationen, at parterne bor hver for sig.

Hvis separationen ender med en skilsmisse, er der en del, der skal tages fat på i forhold til bodeling. Hvis der er børn involveret, skal der også ses på forældremyndighed og samvær. Familieretshuset hjælper med den del, der handler om børnene, men bodeling tager de sig ikke af.

Med hensyn til bodeling anbefaler vi, at I får en advokat på, for at hjælpe jer med at få styr på delingen af jeres fælles formue og andre aktiver og passiver. Hvis I ikke kan opnå enighed, kan I indbringe sagen for skifteretten og anmode om offentligt skifte. Det kan blive en både lang og dyr affære. Med en skilsmisseadvokat, som også kan fungere som konfliktmægler, kan I undgå, at sagen trækker i langdrag.

En del af bodelingen er også at forholde sig til jeres fælles bolig. Skal den sælges, eller skal den ene af jer blive boende i den og derfor overtage den anden parts halvdel af skødet? Det skal I tage stilling til sammen, og hvis ikke det er muligt, kan vi tilbyde at tage dialogen med jer hver for sig, så vi på den måde kommer frem til en brugbar løsning.

Hvis den ene part skal blive boende i boligen, skal der laves et såkaldt skilsmisseskøde, hvor den ene ejerdel flyttes over til den part, der skal overtage huset.

Et skilsmisseskøde skal tinglyses, og det koster et fast gebyr til staten, og et fleksibelt gebyr til tinglysningsretten. Det fleksible gebyr svarer til 0,6 % af købssummen på huset og kan altså beløbe sig til mange penge.

Der er dog en måde at slippe for dette på ved, at advokaten får jeres separations- eller skilsmissebevilling, som kan vises for tinglysningsretten. Herved slipper I for det fleksible gebyr og skal kun betale det faste gebyr til Staten. Det er derudover betinget af, at I havde formuefællesskab forud for skilsmissen.

Derudover skal skilsmisseadvokaten kun bruge adressen på den pågældende bolig, overtagelsesdatoen og købesummen eller gældsovertagelsen for at kunne lave og tinglyse et nyt skøde på boligen.

Ved en skilsmisse ophører den gensidige forsørgerpligt og arveret samt det eventuelle formuefællesskab. I skal tage stilling til, om der skal betales ægtefællebidrag, og hvis det er tilfældet, hvor meget og hvor længe skal det så gælde? Det er sjældent, at der bliver betalt ægtefællebidrag i mere end 10 år. Når der skal tages stilling til ægtefællebidraget, vil man oftest se på ægteskabet varighed, hvilke behov og muligheder de enkelte parter har samt samlivsskadessynspunktet. Altså hvorvidt den ene part står i en vanskeligere økonomisk situation på grund af ægteskabet – såkaldt ”samlivs-skade”.

Du skal være opmærksom på, at hvis I har formuefællesskab inden skilsmissen, skal I dele jeres aktiver ligeligt. Det vil sige, at selvom den ene af jer har gæld, og den anden har penge på kontoen, så skal de penge, der er, deles ligeligt mellem jer. Gælden bliver ikke delt. Hvis I har tegnet en ægtepagt med særeje, kan I være undtaget fra denne regel, idet I så har taget stilling til jeres forskellige situation, og ikke har formuefællesskab.

Hvis der er uenighed om, hvem af parterne der skal blive boende i huset, kan man få hjælp af en advokat, som kan fungere som mediator i tvisten mellem parterne. Mediatoren er neutral og sørger for at få struktur på dialogen, således at parterne forhåbentlig kan nå til enighed uden at behøve at trække sagen i familieretten.

Hvis der stadig er uenighed, og parterne ikke kan finde til enighed med mediators hjælp, tager familieretten beslutningen for dem. Så vidt som det er muligt, vil det altid være at foretrække, at parterne bliver enige uden at skulle have sagen i retten. Retssager er dyre både økonomisk og menneskeligt og kan let trække ud.

Overdragelse mellem pårørende

En familieoverdragelse af fast ejendom behøver ikke kun foregå fra forældre til barn. Familieoverdragelsesreglen, altså den såkaldte 15 % regel, som snart bliver til 20 % reglen, gælder for overdragelse af fast bolig til alle nærtstående familiemedlemmer. Disse er definerede som forældre, børn, plejebørn, børnebørn og svigerbørn, der er gift ind i familien.

Søskende er ikke defineret som nære familiemedlemmer, så det skal man lige have sig for øje. Det er også værd at bemærke, at familieoverdragelse fungerer begge veje. Man kan altså overdrage fast ejendom både fra forældre til barn og fra barn til forældre, hvis det er relevant.

Hvis man overdrager bolig mellem pårørende, eksempelvis et forældrekøb, som barnet nu ønsker at købe fra forældrene, er der nogle ting, man skal være opmærksom på. Eksempelvis er det, for at gøre brug af 15%/20% reglen, nødvendigt, at man ikke på forhånd kender markedsværdien af boligen. Man må derfor ikke få en mægler til at vurdere boligen inden salget. Man skal også være opmærksom på, om den offentlige ejendomsvurdering, der skal ligge til grund for prissætningen mellem pårørende, er gjort på baggrund af boligens status som ”ikke udlejet” eller ”udlejet” på vurderingstidspunktet. Det har betydning for vurderingen. Vær også opmærksom på, at der er bopælspligt i boligen efter købet.

Når der overdrages en bolig mellem pårørende, skal man derudover være opmærksom på de gældende skatteregler og regler om gaver mellem pårørende. Hvis man eksempelvis sælger sin bolig til sit barn billigere end det tilladte, vil differencen blive opfattet som en gave til barnet. Det er tilladt forældre at give deres børn 68.700 kr. (2021) om året, uden at skulle betale gaveafgift af dem. Differencen mellem det, boligen blev solgt for og det, den skulle være blevet solgt for jævnført reglerne, vil derfor blive afkrævet gaveafgift for alt over 68.700 kr.

I visse tilfælde kan man lave et rente- og afdragsfrit familielån, som nedskrives med det tilladte gavebeløb hvert år. Sørg blot for ikke at oplyse denne nedskrivelsesordning på lånet, da det i så fald vil blive betragtet som en gave. Vær opmærksom på, at begge forældre må give deres børn 68.700 kr. i gave om året uden at der skal betales gaveafgift af dem.

For gaver og lån i andre familiekonstellationer er beløbsgrænserne anderledes. Kontakt din advokat for at få mere at vide om gaver og lån internt i familien.