Menu
Menu
Ved boligkøb er der mange juridiske og økonomiske forhold, som kan få stor betydning for dig som køber. En erfaren boligadvokat sikrer, at købsaftalen gennemgås grundigt, at advokatforbehold håndteres korrekt, og at dine interesser varetages gennem hele bolighandlen, så du undgår kostbare fejl og juridiske faldgruber.
Hos Rieck Advokater yder vi specialiseret juridisk rådgivning ved boligkøb i hele Danmark og bistår både førstegangskøbere og erfarne boligkøbere med professionel og grundig advokatbistand.
Ved en bolighandel repræsenterer ejendomsmægleren sælger. Det betyder, at ingen i processen har pligt til at varetage dine interesser som køber, medmindre du selv inddrager en boligadvokat.
En boligadvokat bistår dig med juridisk rådgivning gennem hele boligkøbet og hjælper blandt andet med:
• Gennemgang af købsaftale og tilhørende bilag
• Sikring og udnyttelse af advokatforbehold
• Kontrol af servitutter og tinglyste byrder
• Rådgivning om ejerskifteforsikring
• Udarbejdelse og tinglysning af skøde
• Gennemgang af refusionsopgørelse
Formålet er at sikre, at dit boligkøb gennemføres på et korrekt, oplyst og juridisk forsvarligt grundlag.
Ved køb af liebhaverbolig er de juridiske procedurer i udgangspunktet de samme som ved andre boligkøb, men de økonomiske konsekvenser er ofte væsentligt større. Købesummen er typisk højere, og selv mindre juridiske eller faktiske forhold kan derfor få betydelig økonomisk betydning. Det stiller særlige krav til den juridiske gennemgang og til den rådgivning, der ydes forud for handlens endelige godkendelse.
Ved liebhaverboliger ses der ofte særlige forhold, som kræver øget opmærksomhed, herunder omfattende servitutter, bevaringsværdige bygninger, fredningsbestemmelser, lokalplaner med restriktioner samt særlige vilkår om anvendelse, ombygning eller ændringer af ejendommen. Disse forhold kan have afgørende betydning for både ejendommens værdi, anvendelsesmuligheder og din fremtidige råderet.
Derudover har købere af liebhaverboliger ofte større krav og forventninger til, hvad ejendommen rent faktisk kan bruges til, herunder muligheden for at foretage ombygninger, udvidelser eller andre ændringer. Som boligadvokat bistår vi derfor ikke alene med den juridiske gennemgang af købsaftale, servitutter og øvrige vilkår, men også med vurderingen af, om dine forudsætninger og krav reelt kan indfries inden for de gældende lov- og planregler.
Formålet er at sikre, at du træffer din beslutning på et korrekt og oplyst grundlag, og at der ikke opstår uoverensstemmelser mellem dine forventninger og ejendommens faktiske juridiske muligheder.
Når du skal købe en villa, er den første kontakt ofte den ejendomsmægler, som sælger boligen for sælger. Han har styr på mange forskellige forhold omkring boligen og vil hellere end gerne fortælle dig det hele og gør også gerne lidt ekstra ud af de gode forhold, mens han måske springer let hen over de mindre gode forhold. For ejendomsmægleren er sælgers mand. Han får sit salær gennem salget af boligen.
Derfor kan det være en rigtig god idé at have en advokat på din side, som kan have din ryg og sikre dig, at du ikke skriver under på noget, som du senere vil fortryde.
I en bolighandel er der mange komplekse dokumenter, som alle sammen er skrevet i et svært forståeligt juridisk sprog. Derfor er det tilrådeligt at have en til at læse dokumenterne, som rent faktisk forstår, hvad der står, og som kan forklare det til dig, så du også ved, hvad der står.
En bolighandel kan forløbe cirka som følger: Du ser en villa, du gerne vil købe, og kontakter den mægler, som har salget. Du får tilsendt et salgsopslag, som burde indeholde alle de informationer, det er relevant for dig at vide. Størrelsen på boligen og grunden, faste udgifter, bygningsår, energimærkning og meget andet. Der er ofte også et finansieringsforslag.
Når du har set boligen, bestemmer du dig til, at den vil du gerne købe. Så skal du tale med din bank, om du kan låne penge til boligen. Herefter skal du have skrevet under på en købskontrakt. Husk at få skrevet ind i kontrakten, at købet er med advokatforbehold. På den måde har du mulighed for at fortryde købet, hvis din advokat eller bygningssagkyndige finder ting ved villaen eller forhold omkring den, som du ikke kan acceptere.
Det er som regel her, advokaten kommer ind i billedet, for nu er det en rigtig god ide at få en advokat til at gennemlæse købskontrakten og det andet materiale, du har på villaen. Der er også anbefalelsesværdigt at få en bygningssagkyndig eller en anden håndværker til at gennemgå huset for tilstand og eventuelle forhold, som ikke fremgår af tilstandsrapporten. Hvis der er nogenlunde overensstemmelse mellem tilstandsrapporten og den sagkyndiges rapport, kan du være ret sikker på, at huset er som det fremgår.
Boligadvokaten læser købskontrakten igennem og undersøger, om der er noget, du skal være opmærksom på i den. Derudover undersøger advokaten, om der er tinglyst servitutter eller andre deklarationer på ejendommen. Hvis dette er tilfældet, kan det have stor betydning for dit ejerskab af huset. Servitutterne kan vise sig at sætte store begrænsninger for, hvad du kan og må på den grund og i den villa, du er ved at købe. Servitutterne er bindende, så det er meget vigtigt at være opmærksomme på dem.
Hvis advokaten er tilfreds med købskontrakten, sender han en godkendelsesskrivelse til mægleren, hvori han godkender købskontrakten med eventuelle forbehold for forhold, han har fundet, som skal bringes i orden.
Såfremt alle forhold er tilfredsstillende for dig, kan købet nu godkendes og gå igennem hos banken og hos mægler. Du skal huske at tegne en ejerskifteforsikring inden den dag, du overtager dit nye hus. Hvis du disponerer over huset inden officiel overtagelsesdag, skal ejerskifteforsikringen været tegnet inden dispositionsdagen. Man kan få flere forskellige former for ejerskifteforsikringer, som har forskellige dækninger. En ejerskifteforsikring dækker fejl og mangler ved huset, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Det kan eventuelt være fejl, som sælger ikke har kendt til, eller fejl som har været undervejs før købet.
Når købet er gået igennem, får du et skøde på huset. Dette skøde skal tinglyses for, at din rettighed som ejer af huset er gældende. Det samme gælder for pantebrevet på det lån, du har taget i banken. Det skal også tinglyses. Din advokat kan hjælpe dig med dette. Advokaten kan også gennemlæse dit skøde, og se, om alting er som aftalt, inden skødet bliver tinglyst. Skødet på huset skal tinglyses før banken kan tinglyse pantebrevet på dit lån. Først når du er tinglyst som ejer af huset, kan du tage pant i det.
Der vil også komme en refusionsopgørelse, som afregner forbruget således, at køber og sælger kun betaler for eget forbrug hver især. Denne opgørelse kan du også få hjælp til at læse igennem.
Denne hurtige gennemgang af en bolighandel kommer kun overfladisk ind på delene i forløbet. Der er mange flere forhold, der skal tages stilling til. Eksempelvis skal der blandt andet også ses på matrikelkort, BBR-meddelelser, energimærkning, løsøre og lokalplan. Alt dette kan virke overvældende, hvis man ikke har overblikket og har svært ved at forstå det, der står og formålet med de forskellige dokumenter. Det er derfor altid en god idé at have en boligadvokat med ind over, for at sikre at du ikke kommer til at overse noget, som kan få store konsekvenser for dig.
Ved købet af en ejerlejlighed er forløbet stort set det samme som ved købet af en villa. Der er dog også visse forskelle. Blandt andet er det ikke, som ved villaer, lovpligtigt med en tilstandsrapport ved salg af ejerlejligheder. Derfor kan man heller ikke lave en ejerskifteforsikring på ejerlejligheder. Der skal nemlig ligge en tilstandsrapport til grund for forsikringen.
Når du køber en ejerlejlighed, køber du også en del af den bygning, som ejerlejligheden ligger i. Derfor er dennes vedligeholdelsesstand også relevant, idet du vil komme til at stå for en del af udgifterne til vedligeholdet. Skal bygningen eksempelvis have nyt tage indenfor få år, skal du tage det med i din forhandling om prisen på lejligheden.
Ved køb af en ejerlejlighed skal du være opmærksom på, at der kan være krav om, at du er medlem i ejerforeningen.
Er det en andelsbolig, du vil købe, er selve proceduren i udgangspunktet magen til den ved køb af ejerbolig. Der er dog også væsentlige forskelle, som det er vigtigt at være opmærksom på.
Den vigtigste er, at når du køber en andelsbolig, køber du egentlig ikke boligen, men du køber en del af andelsforeningens formue, og så har du brugsret over en af de boliger, der er i foreningen. Det giver nogle helt særlige juridiske forhold, som kan afføde store økonomiske konsekvenser, hvis de ikke bliver håndteret korrekt.
Når du vil købe en andelsbolig, er der et stort antal dokumenter, som skal læses igennem og forstås. En del af dem er eksempelvis andelsforeningens vedtægter, årsrapport og budget for det kommende år. Disse er det utroligt vigtige at læse grundigt igennem, for det er ikke alle andelsboligforeninger, der har den bedste økonomi. Hvis den forening, du køber dig ind i, har en dårlig økonomi og måske endda gæld, og du hæfter personligt og solidarisk, kan det få store konsekvenser for dig.
Også på andelsboligkøbet bør du skrive under på købskontrakten med et advokatforbehold. På den måde kan du sikre dig tid til at få professionelle til at kigge dokumenterne igennem, og du har mulighed for at fortryde købet gratis, hvis din advokat finder utilfredsstillende forhold i materialet.
Vær ekstra opmærksom, hvis du køber en andelsbolig ved selvsalg. Her er der ikke en mægler til at sørge for, at alle dokumenter og forhold er på plads, og det er derfor umådeligt vigtigt at få professionelle øjne på sagen, inden du binder dig.
Købet af en fritidsbolig foregår på samme måde som købet af en ejerbolig. Det er de samme ting, du skal tage højde for, inden du skriver under på købskontrakten. Husk at sørge for at få indskrevet et advokatforbehold i kontrakten, så du har mulighed for at fortryde købet gratis, hvis ikke alting er, som det skal være. Hvis ikke du har forbeholdet, koster det, ligesom ved andre bolighandler, 1 % af købsprisen at fortryde dit køb.
Ved forældrekøb køber forældrene en bolig, som de herefter lejer ud til deres barn. Købet af boligen foregår som normalt ved køb af fast ejendom. Efterfølgende følger udlejningsdelen, som godt kan være ret kompleks. Der er utroligt mange regler vedrørende udlejning og i forhold til lejeindtægt og skat. Derfor anbefaler vi, at du tager kontakt til os, så vi kan vejlede dig sikkert udenom faldgruberne.